Crise de l'immobiliser

(dépêches)

La crise s'aggrave dans l'immobilier, en quête d'un plan de relance
25.11.2008 - il y a 51 min
Christian CHARCOSSEY

L'immobilier s'enfonce dans la crise, avec une chute spectaculaire des mises en chantier et des ventes de logements depuis l'été, ce qui apporte de l'eau au moulin des professionnels qui réclament au gouvernement un plan de relance pour ce secteur gros pourvoyeur d'emplois.

Entre août et octobre, les mises en chantier de logements ont reculé de 20,6%, comparé à la même période un an plus tôt, et les ventes de logements neufs ont chuté de 44% au troisième trimestre, selon les chiffres publiés mardi par le ministère de l'Ecologie.

Le nombre de permis de construire a également baissé de 24,4% entre août et octobre.

"On ne trouve aucune trace d'une baisse d'une telle amplitude, même au début des années 90", relève Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X Nanterre.

Sur les douze derniers mois (novembre 2007 à octobre 2008), le nombre de mises en chantier est en repli de 14,3% et le nombre de permis de construire recule de 24,4%.

Pour répondre à la demande de logements non satisfaite en France, l'objectif affiché du gouvernement était de construire 500.000 nouveaux logements par an.

Ces mauvais chiffres dans la construction font suite à un effondrement des ventes des logements neufs, alimenté par les craintes des ménages pour leur pouvoir d'achat et un durcissement par les banques des conditions d'accès aux crédits.

Au troisième trimestre, un peu moins de 16.300 logements ont ainsi trouvé preneurs, soit 44% de moins qu'à la même époque en 2007. Le deuxième trimestre avait déjà été marqué par une baisse de 33,9%.

Cette année devrait se terminer avec environ 365.000 mises en chantier (-16% par rapport à 2007) et 2009 devrait connaître le "creux de la vague" avec un chiffre compris entre 325.000 et 330.000, pronostique M. Mouillart.

"Je suis très pessimiste pour le quatrième trimestre car la crise a paralysé les ventes en octobre et on ne sent pas une volonté des banques de prêter aux particuliers, ni d'accorder des garanties aux professionnels", souligne Jean-François Gabilla, président la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC).

Pour Didier Ridoret, président de la Fédération française du bâtiment (FFB), 2009 sera "l'année de tous les dangers" avec une chute prévue de l'activité de 6% en volume.

Aussi les professionnels réclament-ils des mesures de relance, à l'instar de celles qui pourraient être annoncées pour l'automobile.

Ils souhaitent notamment une baisse de la TVA de 19,6% à 5,5% pour les ménages qui peuvent bénéficier d'un prêt à taux zéro pour l'achat d'un logement neuf, soit les deux tiers des Français. Une disposition défendue aussi par la ministre du Logement Christine Boutin, mais retoquée par Bercy.

Cette mesure "est tout à fait appropriée car cela profite immédiatement aux acheteurs potentiels qui peuvent passer à l'acte", estime Christian-Louis Victor, président de l'Union nationale des constructeurs de maisons individuelles (UNCMI).

Face à la crise, le gouvernement, lui, met notamment en avant son "programme d'achat aux promoteurs privés de 30.000 logements" dont la construction était prévue mais n'a pas été lancée par crainte d'un manque d'acheteurs.

"Sans mesure de soutien, ce sont plusieurs centaines de milliers d'emplois qui sont à perdre" dans cette branche, prévient pour sa part Alexandre Mirlicourtois, du cabinet d'études Xerfi.

La construction emploie actuellement près de 1,5 million de salariés. En 1997, lors de la précédente "descente aux enfers de l'immobilier", rappelle M. Mirlicourtois, ce nombre était tombé à 1,136 million.

Les maisons les plus chères du monde
Matt Woolsey, 17/11/08, Forbes.com

Les montants doivent toujours être à huit chiffres pour avoir l’honneur de figurer sur la liste, mais plus besoin d’autant de millions que l’année dernière pour être au top du classement.

Cette année 2009 promet d’être terrible, les vendeurs des propriétés les plus chères au monde en sont bien conscients.

Le mois dernier, l’investisseur Marty Zweig a retiré des listings sa propriété Pierre Hotel d’une valeur de 70 millions de dollars après 4 ans sur le marché. Le financier Leonard Ross, qui demandait 165 millions de dollars pour sa propriété Hearst Mansion à Beverly Hills en Californie, en a fait de même au mois de septembre.

A la fin de l’année dernière, le Prince Bandar d’Arabie Saoudite retirait sa propriété d’Aspen d’une valeur de 135 millions de dollars des listings de biens disponibles.

Cela signifie qu’une propriété d’une valeur de 125 millions de dollars, située dans le quartier de Holmby Hills, entre Beverly Hills et Bel Air, passe de la seconde à la première place du classement de notre liste. La propriété connue sous le nom de Fleur de Lys est impressionnante avec ses 12 chambres, 15 salles de bains et son design digne de Versailles. Egalement un signe des temps, la dernière fois qu’une demeure de 125 millions de dollars s’est positionnée en 1ère place remonte à 2005.

Sur une note plus positive, Donald Trump a réalisé une bonne affaire avec la vente au mois de mai de sa Maison de L'Amitié à Palm Beach en Floride, sur le marché à 100 millions de dollars. L’heureux acquéreur est l’oligarque russe Dmitry Rybolovlev. Le seul problème est que pour conclure la vente avec Rybolovlev, le vendeur a dû baisser son prix de 25 millions de dollars ; la plus grande réduction de prix sur une seule résidence jamais accordée. Le vendeur a cependant réalisé un gain substantiel. Trump avait acheté la propriété 41,4 millions de dollars quatre ans auparavant.

La liste des Top 10

Notre liste est élaborée à partie de listings de propriétés immobilières, de biens de courtage haut de gamme et de conversations échangées avec des agents immobiliers. La liste est composée de propriétés sur le marché et non pas de propriétés coûteuses qui se sont vendues cette année. Nous n’incluons que des propriétés publiquement cataloguées ; notamment en Europe, les domaines et les résidences figurant dans ces listes sont achetés en privé à des prix non divulgués.

« En général, les domaines les plus chers en France sont des hôtels particuliers dans Paris, dont les prix peuvent être supérieurs à 100 millions d’euros (125 millions de dollars) », déclare Thierry Journiac de Terra Cognita, un courtier français.

Cette pratique rend difficile l’évaluation de ce marché. En août, une propriété Belle Epoque non cataloguée de huit hectares sur la Côte d’Azur ayant appartenu au Roi belge Leopold II a été vendue à un russe dont l’identité n’a pas été révélée pour la somme de 750 millions de dollars. Ne pas indiquer de prix public sur les propriétés est une plus grande opportunité pour les vendeurs de demander des montants très élevés. Cela leur permet également d’éviter des situations embarrassantes comme dans le cas de Trump où ils ont dû afficher publiquement des prix révisés à la baisse de 25 millions de dollars si le marché ralentit.

La vente de la fameuse propriété sur la Côte d’Azur est la preuve que ceux qui en ont les moyens sont toujours à la recherche de propriétés luxueuses. Pour un milliardaire qui cherche une quatrième ou cinquième propriété, l’aspect émotionnel peut souvent être décisif en matière d’achat, soit parce qu’une propriété est architecturalement une œuvre d’art unique, soit parce que les milliardaires aiment rivaliser entre eux.

« Tant que la demande est suffisante, tant qu’un acheteur potentiel est intéressé par un objet, le prix est secondaire », déclare un David Stanley, courtier chez Emile Garcin.

Difficile de ne pas déclencher l’émotionnel face à une propriété comme celle du domaine sur la Côte d’Azur d’une valeur de 90 millions de dollars, s’étendant sur plus de huit hectares, à St Jean Cap Ferrat, avec ses 11 chambres et ses 2700 m², le tout donnant sur de splendides paysages avec vues sur la mer.

Ces achats deviennent de plus en plus rares à certains endroits, car même les plus fortunés attendent de voir l’évolution du marché. Au brésil, par exemple, les courtiers haut de gamme à Rio de Janeiro et Sao Paolo constatent une perte de vitesse des investissements étrangers et un ralentissement à l’échelle nationale.

« L’économie brésilienne ne s’est jamais aussi bien portée. Toutefois, la crise mondiale nous affecte désormais aussi », indique Patricia Judice de Araujo Esteves qui travaille pour Judice & Araujo à Rio de Janeiro. Avec le marché des investisseurs étrangers en ralentissement, les courtiers locaux dépendent davantage des brésiliens, qui ne se sont pas encore imposés sur le marché des propriétés de luxe. « Les brésiliens fortunés achètent toujours des résidences principales, mais le marché des résidences secondaires connaît une baisse ».

A New York, les acheteurs attendent que les montants atteignent des minimum avant de faire des offres sérieuses. Dolly Lenz, courtier chez Prudential Douglas Elliman à New York, déclare que les achats européens ont nettement diminué ces dernières semaines face à un taux de la livre sterling et de l’euro face au dollar qui n’a jamais été aussi bas depuis deux ans..

Cela joue dans les deux sens, bien entendu, car les propriétés en Europe ont perdu de leur valeur face aux acheteurs qui règlent en dollars.

Situé dans le Surrey, Updown Court, l’hôtel particulier le plus cher d’Angleterre, n’a pas échappé à l’impact de cette perte de force de la livre sterling. A cette même période l’année dernière, le prix demandé pour la propriété s’élevait à 70 millions de livres sterling, soit 138 millions de dollars.  Aujourd'hui, le prix de vente de la propriété est passé à 110 millions de dollars.

Mais les baisses de prix, même si elles sont liées aux devises, ont une limite.
Il faut maintenant que les acheteurs se fassent connaître et achètent ces propriétés.

Par Forbes

L'immobilier s'enfonce dans la crise
25.11.2008 - 12h08

Le marché immobilier français s'enfonce à son tour dans la crise et les prix qui avaient résisté jusqu'au début de l'été ont fini par céder.

La confirmation du retournement du secteur de la construction ne sera par ailleurs pas sans conséquence sur l'emploi dans les mois à venir.

Les ventes de logements neufs en France accusent un repli de 44% sur un an à la fin du troisième trimestre 2008 avec 16.329 logements commercialisés au troisième trimestre 2008 contre 29.152 pendant la même période un an plus tôt selon les données publiées mardi par le ministère de l'Ecologie, du Développement et de l'Aménagement durables.

"Le doute n'est plus possible, la construction neuve craque", relève Alexandre Mirlicourtois, économiste à l'institut Xerfi. "Dans l'immobilier de logement, 64.413 ventes seulement ont été réalisées par les promoteurs sur les neufs premiers mois de l'année, contre 98.735 sur la même période de 2007."

"La chute est vertigineuse (-34,8%) et concerne aussi bien les appartements (-35,1%) que les maisons individuelles (-32,7%)", poursuit-il.

Certes, les mises en vente de logements neufs sont elles aussi en chute libre avec 21.314 unités mises sur le marché, soit 38,1% de moins qu'au troisième trimestre 2007.

Le niveau des ventes restant inférieur à celui des mises en ventes, l'encours de logements neufs proposés à la vente continue de progresser. Au 30 septembre 2008, il est de 113.404 logements, chiffre qui n'avait jamais été atteint", précise le ministère dans son communiqué.

"La descente aux enfers de l'immobilier se traduit également par un gonflement des stocks et des délais d'écoulement qui s'allongent", souligne Alexandre Mirlicourtois.

En un an, le délai moyen d'écoulement d'un logement mis en vente a pratiquement doublé passant de 9 mois à 18 mois pour le collectif et de 9 mois et demi à 18 mois pour l'individuel, selon les données du ministère.

250.000 EUROS POUR UNE MAISON INDIVIDUELLE

La hausse des prix au m2 continue de décélérer avec une progression de 2,0% entre le troisième trimestre 2007 et le troisième trimestre 2008 pour les lots en immeubles collectifs et de 2,2% dans l'individuel, ajoute le ministère.

"Les prix qui avaient bien résisté jusqu'à la fin juin ont fini par céder", tempère de son côté Alexandre Mirlicourtois.

"Le m2 dans le logement collectif se négocie actuellement autour de 3.431 euros (contre 3.437 euros au deuxième trimestre). Celui d'une maison individuelle standard est redescendu sous les 250.000 euros (258.300 euros il y a trois mois)".

La chute des ventes continue de peser sur la construction, les mises en chantier de logements s'inscrivant en recul de 20,6% sur la période août-septembre-octobre 2008 par rapport à la période correspondante de 2007 à 93.922 et chutent de 14,3% sur un an à 378.158.

Elles s'installent ainsi au-dessous du seuil des 400.000 enfoncés au mois de juin pour la première fois depuis septembre 2005.

Les permis de construire chutent de 24,4% sur les trois mois à fin octobre à 110.204 et de 19,5% sur douze mois à 459.251.

"Le retournement de la construction prend forme, ce qui n'est pas neutre en termes d'emploi", relève Alexandre Mirlicourtois.

"La construction représente aujourd'hui près de 1,5 million d'emplois salariés", poursuit-il en rappelant qu'après plusieurs années noires les effectifs salariés du secteur étaient tombés à 1.136.000 personnes au troisième trimestre 2007.

Marc Joanny, édité par Yves Clarisse