Municipales 2026 (6) : logements sociaux

10 mars 2026 2 10 /03 /mars /2026 03:47

« Les maires sont (…) dans un état d’esprit de grande responsabilité, avec une volonté farouche de protéger leurs administrés, de se faire entendre sur des sujets qu’ils voient au quotidien, bien mieux que les autres, et qu’ils contestent parfois à juste titre. » (François Baroin, le 12 avril 2021 dans "L'Écho du Mardi").

Les élections municipales du 15 et 22 mars 2026 sont l'occasion de passer en revue quelques thèmes cruciaux dans la gestion d'une ville. L'un des enjeux importants d'une commune, c'est sa politique des logements sociaux.

C'est l'article 55 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite loi SRU, adoptée sous le gouvernement de Lionel Jospin et défendue par le Ministre communiste de l'Équipement, des Transports et du Logement Jean-Claude Gayssot, par la suite modifiée notamment par la loi n°2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social, portée par Cécile Duflot sous François Hollande, puis par l'article 65 de la loi n°2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l'action publique locale sous Emmanuel Macron.

Que dit l'article L302-5 du code de la construction et de l'habitation, modifié par les lois citées ? Que pour la plupart des communes, celles de plus de 3 500 habitants ou, pour la région parisienne, plus de 1 500 habitants, il faut qu'il y ait un taux minimal de logements sociaux de 25% des résidences principales sur la commune. Ce taux était initialement fixé à 20% le 13 décembre 2000 et augmenté à 25% le 13 janvier 2013 avec une quasi-généralisation des communes pour lesquelles ce taux s'applique. La définition d'un logement social est juridiquement très précise et je ne l'aborde pas.

Avant d'évoquer l'application pratique de cette loi, évoquons d'abord le principe de la loi et le logement social. Le principe d'obliger la construction de logements sociaux, c'est-à-dire de logements comme les autres mais à loyer modéré (HLM), c'est-à-dire gérés par un bâilleur social, est absolument sain et positif ; il concourt à permettre aux personnes à faibles revenus de pouvoir se loger (devenu droit opposable). C'est dans les conditions de ce principe, par la loi ou par son application, que cela peut prêter à discussion.

Autre préambule, parlons des logements sociaux. Ils ne sont pas un moins pour une commune. Ce n'est pas que de l'hébergement de populations dites à problèmes. Non, tout le monde a besoin de logements sociaux, même les aisés ! Ainsi, les enfants d'habitants d'une commune, s'ils se plaisent bien dans cette commune, ne peuvent pas s'installer dans celle-ci, de manière indépendante (hors de chez papa maman), sans une offre de logements à loyer modéré, puisque les jeunes sont en général sans revenus élevés (étudiants, salariés débutants, etc.), même si certains ont papa maman pour les aider.

De même, l'une des caractéristiques pour réduire la pollution des transports (et les embouteillages) est de réduire la distance entre domicile et travail, et cela signifie que les employés à faibles revenus puissent trouver une offre de logement selon leurs revenus près de leur lieu de travail.

Enfin, les habitants eux-mêmes peuvent souhaiter avoir ce qu'on appelle un parcours résidentiel dans leur propre commune. S'agrandir lorsque la famille s'agrandit (naissance de nouveaux enfants) ou, lorsque les enfants sont grands, des logements plus petits, donc, il y a nécessité toujours d'avoir une offre dynamique de logements pour toutes les bourses. Enfin, lorsqu'une personne arrive à la retraite, ses revenus vont chuter et elle a parfois besoin d'un logement à loyer modéré dont elle n'avait pas besoin avec ses revenus du travail.

Bref, pour toutes ces raisons, il est faux de mettre l'équivalence entre logements sociaux et "zones de non-droit" ou de "sauvageons", drogue, insécurité, etc. Tout le monde a besoin de logements sociaux. Ce qui est déterminant, donc, c'est : premièrement, la loi est-elle appliquée ? Et deuxièmement, qui et comment sont attribués les logements sociaux ? Et entre les deux, comment sont construits les logements sociaux. Dans certains quartiers, il est impossible de différencier les logements sociaux des logements du parc privé.

La loi SRU (et ses suivantes) sont très sévères et très contraignantes pour le maire. Avoir 25% de logements sociaux, cela signifie, pour les communes qui sont à un taux inférieur, d'avoir des opérations immobilières (de nouvelles constructions) qui comprennent au moins 30% de logements sociaux (c'est souvent une obligation préfectorale). C'est un peu le chat qui se mord la queue : s'il manque des logements sociaux, il faut construire de nouveaux logements, dont des logements sociaux. Mais à chaque nouveau logement, il faut 25% de logements sociaux en plus de ceux qui manquent déjà. Il est donc très difficile d'arriver au taux demandé. Il faut aussi imaginer qu'un taux supérieur de 40% va créer nécessairement des problèmes sociaux, car cela uniformise les populations, tandis que la mixité sociale est le meilleur moyen d'intégrer toutes les populations.

Bien entendu, lorsque la commune ne respecte pas le taux de 25%, le préfet sévit ! Les sanctions sont de deux ordres.

D'abord, une amende qui peut coûter très cher à la commune (plusieurs dizaines de milliers à plusieurs centaines de milliers d'euros), mais cette sanction dans les communes riches peut ne pas être dissuasive : les habitants sont prêts à payer pour être "tranquilles" !

D'où le seconde type de sanction, à partir d'un certain moment de non-respect du taux : l'État reprend l'initiative du foncier de la commune. Cela signifie que l'État prend le pouvoir de préemption, si bien qu'il oblige la commune à acheter tout le foncier bâti qui se vend pour en faire des logements sociaux (c'est par exemple le cas d'une petite commune de la région parisienne qui a un taux de logements sociaux très bas faute d'opération immobilière : l'État l'oblige à acheter toutes les maisons du centre-ville qui se vendent, à les raser et, lorsqu'il y a suffisamment de surface, à en faire des immeubles avec près de 100% de logements sociaux).

Ce deuxième de type de sanction est très efficace : si la commune n'incite pas elle-même à construire des logements sociaux de manière harmonieuse, l'État l'obligera dans les pires conditions, sans concertation, sans choix urbain.

Pour des communes qui se développent beaucoup, le taux 25% est possible, mais dans des petites villes sans superficie et étriquées, arriver à un tel taux est très difficile.

Concrètement, il existe donc des plans triennaux pour les communes qui ne respectent pas la loi dans lesquels le préfet fixe des objectifs de nouveaux logements sociaux pour la fin de la période de trois ans. Si ces objectifs ne sont pas atteints, de nouvelles sanctions sont prévues. Évidemment, cela dépend de la situation des communes, et ces objectifs sont l'objet de rudes négociations entre le maire et le préfet (un bon maire est un maire qui sait convaincre un préfet).

Cela signifie aussi qu'il faut de nouveaux logements tout court pour avoir de nouveaux logements sociaux (à moins de ne faire que des logements sociaux, ce qui risque de remettre en cause la cohésion sociale d'un quartier). C'est donc à la municipalité d'anticiper les sanctions pour les éviter et d'être proactive dans le développement urbain en accompagnant ces constructions pour permettre une certaine qualité de vie. Il y a donc un grand enjeu de communication et de pédagogie avec les habitants pour que ceux-ci comprennent la loi SRU et les contraintes de leur commune.

Pour les promoteurs, faire des logements sociaux plombent leur business plan puisqu'ils sont moins rentables et tout autant coûteux qu'un logement du régime général. Je reviens sur mon texte sur le logement tout court, à savoir qu'il est parfois plus intéressant d'avoir une densité de logements plus élevée pour compenser une certaine qualité architecturale et éviter le moins disant. C'est donc aussi valable pour les logements sociaux qui ont quasiment les mêmes coûts de construction (sauf en places de stationnement) puisque les normes énergétiques sont les mêmes.

La commune a donc peu de pouvoir sur le nombre de logements sociaux, elle doit surtout respecter la loi, ce qui est déjà très difficile. L'autre levier pour préserver la cohésion sociale, et qui est stratégique, c'est l'attribution des logements sociaux. Normalement, trois acteurs peuvent attribuer, chacun, une proportion de l'ensemble des logements sociaux de la commune : le préfet, la mairie et le bâilleur social. Des lois récentes renforcent les possibilités de la mairie : le taux de logements sociaux attribuables par la mairie est flottant, c'est-à-dire que le taux reste le même, même lorsque les logements sont occupés, alors d'autres logements sociaux disponibles les remplacent dans le taux attribuables par la mairie. De plus, la mairie s'occupe aussi de remplir tous les logements sociaux neufs des premiers locataires, c'est crucial pour le devenir d'un quartier.

Enfin, et c'est ce qui peut faire la différence dans les engagements de campagne électorale, la commune peut acheter au bâilleur social (qui est propriétaire) non pas des logements sociaux mais des droits d'attribution dans ces logements sociaux, c'est-à-dire qu'en payant une somme (quelques milliers à dizaines de milliers d'euros par logement), la commune peut maîtriser leur attribution. Cela peut coûter cher mais cela permet aussi d'avoir une certaine cohérence dans la politique de la commune. La mairie peut également signer des conventions avec des grands employeurs présents sur son territoire (armée, hôpital, centre de recherches, etc.) et loger aussi ses agents à faible revenu dans son propre parc de logements sociaux, ce qui est logique pour réduire les trajets domicile-travail.

Comme on le voit, la loi SRU est très contraignante, et son application par les préfets soumise à des négociations très rudes avec les maires. Mais elle essaie de résoudre le problème du logement chez les moins favorisés. Une municipalité peut quand même garder certains leviers pour garder la maîtrise de son avenir social malgré cette loi. Il faut d'abord bien en comprendre les objectifs pour les respecter, et connaître les procédures. Et enfin, anticiper. Anticiper, c'est avoir une vision réaliste de l'avenir de la commune.

Aussi sur le blog.

Sylvain Rakotoarison (07 mars 2026)
http://www.rakotoarison.eu

Pour aller plus loin :
Municipales 2026 (7) : sécurité et police municipale.
Municipales 2026 (6) : logements sociaux.
Municipales 2026 (5) : logement.
Municipales 2026 (4) : transparence.
Municipales 2026 (3) : fiscalité.
Municipales 2026 (2) : mille-feuilles territorial et argent public.
Municipales 2026 (1) : politisation.